房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

　　●2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

　　●2011年1月，重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

　　●2014年8月8日，2014博鳌房地产论坛上，财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施。有观点指出，房产税会以2017年为界开征，2017年前销售的房屋以及首套住房有可能免征。

　　十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。

房地产税与房产税

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由此可见房地产税和房产税是有区别的，确切的来说，房产税是在房地产税的范畴之内。

　　房地产税与房产税最大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是：一个财产税税种，两个财产主体。而房地产的财产主体有两个：房屋属于卖方人，而脚下的土地却属于国家，拿住宅来说，只有70年使用权，并没有实际拥有权。

房地产税立法背后的博弈逻辑

　　十二届全国人大常委会已经把房地产税立法正式列入五年立法规划。权威消息透露，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的补充。如果消息属实，我认为这与较早前社会各界所预期的房地产税的立法目标相距较大，最多属于小改。

　　房地产税属于不动产税，有两个税基，一是房产，二是地产，随着时间的推移，建筑房产的钢筋水泥是贬值的，房价上涨，皆因土地价格上涨。在我国，居民购买房产，只是购买七十年的使用权，土地更是属于国家所有，房地产税的法律依据何在，其实还充满争议。

　　为了避免不必要的争议，政府部门中间落墨，既承认房地产税是一个全新的税种，需要按照《立法法》由全国人大进行立法，又希望不会因房地产税的推出给购房者和发展商带来额外的税收负担，折中的选择是把现有的房地产相关税费来个合并征收，换言之，新税种推出了，对市民和发展商有增税效应，但是现有的部分税种或收费减少甚至取消了，此乃减税效应，有增有减，希望让房地产税成为一个中性的新税种。

　　有人期待，若把目前一次性缴纳的房产税以及相关费用（例如土地出让金）变成在房产的保有环节征收，并划归地方政府支配，就可以成为地方政府可靠的税收来源，为当地居民基础教育、基础医疗等基本公共服务提供持续的资金支持，提供的公共服务越来越好，周边的房产和地产价格就会稳步上升，拥有房产物业的居民就心甘情愿缴纳房地产税，形成良性循环。

　　然而，如果房地产税真的只是由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成的话，未免会让人感到失望，因为目前这两个税种都偏小。2014年我国的房产税收入仅1851亿元，占全国税收收入不足2%，城镇土地使用税也仅为1992亿元，占全国税收收入也不足2%，况且目前我国对于非营业性质的房产暂时免征房产税，如此一来，即使在房地产税推出之时政府宣布放弃房产税和城镇土地使用税，但真正停征的只是城镇土地使用税，到时，不管我们如何按照房地产市场价值去评估税基，对拥有房产的企业和个人纳税人来说，都会是税负的增加，与上述的税收中性原则背离。

　　为什么传言之中的房地产税只搞不痛不痒的小改？这与房地产税所涉及的多个利益主体的博弈有很大关系：地方政府可能不愿意因为房地产税的推出增加了税负，导致目前我国二三线城市已经比较低迷的房地产市场更加雪上加霜；把土地出让金等房地产相关收费合并到房地产税之中，地方政府本该欢迎，但目前的土地出让金是一次性缴纳的，归并之后却要按季度或年度征收，地方政府当期可支配的非税收入显然减少了。

　　发展商、尚未置业的市民和已经置业的市民，态度又迥然不同：如果把过去的一次性征收的税费改为分摊到房产物业保有环节征收，会实际上降低发展商的税负，理论上让发展商得以通过降价来回馈购房者，但发展商是否会降价并不取决于税负因素，而是市场竞争，何况为发展商减税相当于为富人减税，在我国还是一个相当敏感的话题；尚未置业的市民会认为开征房地产税有助于拉低房价，让自己可以低价“上车”故会持支持态度，而已经置业者则因为同样的逻辑但是站在完全不同的角度而持反对态度。

　　这次政府部门和全国人大大费周章去进行房地产税的立法，如果真的只是上述的小改的话，会让人产生“高高举起、轻轻放下”之感，也充分反映了房地产税在立法过程中的长期性和复杂性。（来源：羊城晚报）

专家：房地产税改革应当做减法

　　房地产税的改革方向其实与表面上大家看到的加重税负相反，而是对房地产市场的林林总总的不同税收做一次减法。

　　据媒体报道，十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划。作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。在目前的房地产税立法方案设计中，契税、土地增值税、耕地占用税等其他相关税种，将暂不纳入房地产税改革。

　　房地产税改革不是一个新话题，已经谈了十几年了，但是到目前为止，最新的进展依然还只是纳入五年立法规划而已。这当然与担心居民对于房地产税意见的反弹有直接关系。

　　住房作为每一个居民家庭最为普遍的生活必需品，多数家庭都持有住房，只不过大小及所具有的市值不同而已。因此，政府要对所持有的住房征税，增加每个家庭负担，所以容易引起居民对征收房地产税的反对。

　　其实，绝大多数民众不清楚，房地产税作为一种财产税，也是一种居民调节收入分配关系、遏制少数人偷税漏税的重要工具。房地产税的征收并非是增加个人税负，相反，一个现代政府越是不征收房地产税，越是对绝大多数中低收入者不利。

　　可以说，当前中国房地产市场之所以投机炒作会如此严重，恰恰正是因为目前的税收制度没有把住房的投资投机与住房的消费区分开，而是混为一谈进行征收，从而使得中国房地产市场成了一个以投机为主的市场，成了少数人赚钱的工具。并以此来让各地的房价不断地推高，让不少地方的房地产泡沫吹得巨大。而这样的一种房地产税收制度对绝大多数居民来说是最不公平的。

　　未来，一个公平公正的房地产税收体系，改革方向其实与表面上大家看到的加重税负相反，而是对房地产市场的林林总总的不同税收做一次减法，这将对遏制房地产炒作、对房地产市场由投资主导转型为消费主导起到十分重要的作用。比如当前德国，就是利用有效的房地产税收制度让该国的房地产市场持续稳定发展；中国台湾最近“房地合一税”出台就让炒得最为火热的台北房地产市场也出现了调整。

　　为了保证居住正义及遏制房地产投机炒作，中国台湾正在为“房地合一税”立法。如果该法律通过，不仅会结束中国台湾持续多年的住房多头市场或房地产投机炒作市场，而且也能够让居住正义真正显示出来。可以看到，该房地产税收政策还没有全面实施，持续了13年价格一直在上涨的台北住房价格开始下降，房地产过度炒作的火爆场面也基本结束。

　　所以，就目前的情况来看，对于征收房地产税的问题，并非是要不要试点的问题，也不是征收房地产税对遏制高房价有没有作用的问题，这些在成熟的住房市场都有明确答案。

　　目前最为关键的问题，是要先制定一个公平公正、科学易行的税制问题。如果我们的房地产税征收仅仅是为了吓唬住房市场的投机炒作者而不是对其住房投机炒作从根本上伤筋动骨，那征收房地产税对遏制住房价格飙升所起到作用当然是十分有限的。（来源：新京报）

专家建议人均60平米内免征

　　房地产税一直存在较大争议。早在2011年，上海和重庆两地曾率先试点向居民住宅征收房产税，此后2013年传出房产税试点扩围的消息，当年公布的《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，但最后并未见有具体动作。

　　直至2013年11月，中共十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，此后，房地产税的重心转为推进房地产税立法工作。在外界看来，由“房产税”到“房地产税”，虽然只有一字之差，但却意味着房地产税整个大框架将进行再构建。

　　在经过1年多时间的酝酿后，房地产税立法终于迎来重大进展。昨日的消息显示，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

　　“推进房地产税立法很有必要”，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文对中新网记者表示，目前房地产有关的各项税收五花八门、名目繁多，而且多为1998年住房制度改革之前设立的，已经无法适应当前变化迅速的房地产市场，因此需要好好整合、清理，建立一个科学合理的房地产税制度。

　　据了解，目前房地产相关税收主要在建设、交易环节。其中，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。

　　中国政法大学财税金融法研究所教授施正文对中新网记者表示，目前房地产税法初稿已基本成形，但还有一些重大问题需要协调，现在还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。

　　“我认为，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在明年年底审议。”施正文表示，审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，“最近两三年通过可能性非常大。”

　　“房地产税立法要加快，这样才能为各个地方开征房地产税提供法律依据。”施正文认为，改革必须于法有据。按照税收法定的原则，只有尽快完成立法，地方才能开征房地产税。

　　房地产税法通过之后会立即实施吗？“我个人认为不会马上生效，而是要过一段时间。”刘剑文告诉记者，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。

　　“立法通过后并不意味着就会在全国马上开征，两者不是同步的。”施正文则表示，房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。

　　要交多少？

　　--建议人均60平方米内免税

　　房地产税如何设计，征收范围和税率如何确定，要不要设“免征额”，是民众最关心的话题。

　　对于房地产税的设计思路，施正文认为，现阶段针对房地产的税主要在交易环节，对抑制投机、稳定房价发挥作用并不明显，未来房地产税将会增加房地产保有环节的税负，并以房地产的评估值为征税基础。

　　对于征收范围，施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。”施正文说。

　　对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。

　　而对于税率，施正文建议可以设定一个税率区间，不要太高，各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%，中国可以低一点。”

　　据了解，此前，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房，即上海市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。

　　什么影响？

　　--促进房地产市场回归理性

　　虽然房地产税法才列入立法计划，距离正式通过和实施还有一段时间，但房地产税法实施后对房地产市场产生何种影响，已广受关注。

　　从短期看，中原地产首席分析师张大伟说，鉴于当前开征房地产税的必要前提--不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响非常小。

　　“长期看，房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展。”施正文认为，房地产税增加持有环节税负，有助于引导人们正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是投资品”的观念，并将会对投资投机产生较大的抑制作用。

　　施正文表示，开征房地产税后，房子多、房子评估价值高就要多交税，随着成本的增加，很多投资投机者就不会愿意再买房，从而避免社会资源浪费，也有助于财富的调节，实现分配的公平。

　　财政部财政科学研究所原所长贾康此前接受中新网记者采访时表示，征收房地产税的影响是多方面的，它会使房地产市更沉稳、稳健，使其以后在运行中间减少泡沫，遏制肆无忌惮地炒作，而且对于把空置房调动出来、加入租房市场也会有好处。

　　还有分析认为，未来房地产税若以评估价为缴税基础，将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。

　　除了对房地产市场的影响外，刘剑文表示，房地产税还将成为地方政府财政收入的重要来源。在当前财政压力加大的情况下，解决地方政府的财政收入问题，有助于地方政府为当地居民提供更丰富的公共产品和公共服务。

　　在施正文看来，房地产税是一种直接税，也是一种财产税，征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，老百姓非常关切，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用。（来源：中国新闻网）

杨志勇：房地产税应该替代哪些税？仅按面积征税不公平

　　8月5日，在十二届全国人大常委会公布的立法规划中，房地产税法赫然在列，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。房地产税改革又一次引起各界高度关注。

　　房地产税立法近期能完成吗？

　　房地产税列入人大立法议程，这很容易被解读为立法工作很快就会完成，房地产税马上就要推出。这种理解有误。例如，预算法不是新立法，而只是修正，就经历了10年。许多法律也历经多次讨论，最后才得以通过。部分法律草案由于不够成熟，在讨论中甚至夭折。房地产税列入立法议程，这是落实中共十八届三中全会“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求。“加快”是相对而言的，旨在表明房地产税立法的迫切性。

　　房地产税立法需要加快，因为这是一个关系到地方政府融资的重要问题。房地产税多为地方税，是地方政府，特别是基层政府的主要税收收入来源之一。2015年上半年，地方财政普遍不宽裕，有些地方税收收入甚至出现负增长。“营改增”试点按照计划年内要收官，收官之后，新增增值税收入不能长期作为地方税。

　　在这样的背景下，为地方政府寻找税收收入的任务更显急迫。但是现在绝非房地产税出台的良好时机。房地产税立法属于制度建设的内容，在正常条件下，房地产税于房地产市场的影响微乎其微。可是当前的房地产市场十分敏感，与之相关的税收调整政策均易引发市场波动。

　　房地产税应该替代哪些税？

　　本文讨论的房地产税是对所有房地产以评估价为基础普遍定期（一般为一年）开征的一种税。沪渝试点的房产税不是本文所讨论的房地产税，该税种征收范围狭窄，且涉及人群有限。

　　从税源来看，房地产税确实可能为地方政府筹集不少的收入。现有的商品房价格中，已经包含了直接针对房地产征收的多种税费基金。只与房地产有关的税收就有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税5种。近几年，这5种税所提供的税收收入占税收总收入都超过了10%。这还不算营业税、企业所得税收入中来自房地产的部分。

　　认为中国房地产持有环节几乎没有税的观点并不符合现实，比如房产税和城镇土地使用税都是持有环节课征的税。其他在交易环节形成的税收负担与以后逐年要缴纳的房地产税是可以等价的。未来所要缴纳的房地产税通过时间价值可以换算为当前的税收负担。交易环节缴税过多，意味着持有环节课税不见得合理。因此，要对所有房地产开征房地产税，就要考虑这个因素，并尽可能把已有税负扣除。

　　从技术上看，还要解决房地产税替代哪些税种以及收费基金的问题。房地产税至少应该取代上述5种税。比如国有土地使用权出让金收入名义上属于产权收入，和税收有别，但它和税收一样，都构成了政府可支配财力。因此如土地出让金继续存在，房地产税即使要开征，税率也应低于那些土地私有制国家。这是中国房地产税开征的特殊国情。不能因为开征房地产税是国际惯例，就忽略了土地国有制的特殊国情。除此之外，现在征收的与房地产相关的各种基础设施建设配套费也应被替代。

　　房地产税负担不可小觑

　　房地产税收入用于提供地方公共服务。这对地方治理提出了很高的要求。地方政府征税后，需要告诉当地人民钱用在何处。地方政府没有太多的国家机密，信息的公开透明是必须的。而且从好的方面说，加快房地产税改革步伐，可以促进地方治理的改善。

　　房地产税开征不能不考虑到许多中国人是在不具备商品房购买力的前提下拥有商品房的国情。这主要是福利分房。几万元就买了一套现在可能价值千万的住房，而收入维持在每月数千元的水平上，这样的人怎么能缴得起哪怕是1%的房地产税呢？房地产价格十多年来涨幅较快，原来一平方米五六千元的，现在可能涨到了八九万元，而业主工资收入长期维持不变，假设一直在数千元，那么，即使业主有心缴税，也无法负担。

　　考虑到上述两种现象在全国各地不同程度存在，如果要减免这些人的房地产税，那么房地产税收入又能收到多少？而且，只对少数人课征的房地产税，无论如何不能称为国际意义上的房地产税。另外，即使是按1%或更低的税率征收房地产税，税负也不会太轻。房地产税基较大，即使有折算系数，最后所要缴纳的房地产税也不会太少。与物业费的直观比较，如何科学合理地设计房地产税征管制度也是一个严峻的挑战。

　　仅按面积免税恐无法反映征税公平

　　有人建议每人都有60平方米的面积免税。可是问题在于，市场经济社会中，不同地段的60平方米价格差距太大。市中心的60平方米可能比郊区的600平方米还值钱。这样，住郊区的人缴纳的税反而更多。税收待遇的公平从何谈起？再者，依照这样的思路，越是公共服务完善的繁荣地带，就越是收不到房地产税，这不利于繁荣地带的公共服务的可持续供给。

　　实际上，房地产税为地方公共服务的融资，所对应的地方只能是范围较小的地方。否则，某地公共服务改善之后所带来的房地产增值对业主来说可能是一场灾难。例如，某地区房地产因为政府新修地铁而增值，如果该地区适用的是和其他地区一样的税率和计税办法，那么，这种土地增值不见得就能弥补房地产税的损失，特别是土地增值不能立即变现，反而使得新增房地产税增加当地居民的负担。由此可知，以北上广思维来考虑的人均60平方米免税方案，不见得就能适应三四线城市以及农村住房面积较大的国情。

　　房地产税不能调节贫富差距

　　有人建议用房地产税调节贫富差距。这不能不说是用心良苦。可是，作为一种地方税的房地产税怎么能有调节收入分配的功能呢？收入分配通常是中央政府的功能。房地产税肯定是占有房地产多的富人多缴税，但以此来调节贫富差距，国际上也是鲜见的。进步的社会肯定要帮助中低收入者，但这更应该通过公共服务的完善，通过社会保障的全覆盖，通过给中低收入者创造更多的发展机会来解决。

　　房地产税改革与国家治理和地方财政格局有关，与宏观经济运行直接相关。房地产税改革不能不慎重。从长远来看，我们可能都无法摆脱被课征房地产税的命运，但是，房地产税改革不能不谨慎，因为它事关全局。考虑到国情，房地产税减免涉及面广，短期内，所能提供的收入不见得多，但因此要冒极大的风险。风险过大的尝试不值得。改革需要勇气，但这还远远不够，专业支撑的智慧更不可或缺。改革不能被错误观点所误导。只有方向对了，改革目标终究会实现。（来源：中国网；作者单位：中国社会科学院财经战略研究院研究员）

朱为群：房地产税立法需要公共讨论平台

　　在立法阶段，一个公开的讨论平台不仅有助于澄清房地产税立法中的各种疑虑，更好地形成社会共识，还能在此基础上形成良好的税制条款和相关机制。

　　日前，国土资源部下发通知，提出2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。国土资源部副部长王广华表示，全国的不动产登记机构有可能在年底基本完成职责整合。这不禁让人联想到备受关注的房地产税话题，十二届全国人大常委会立法规划近日向社会公布房地产税法被列入第一类项目，这意味着在本届全国人大常委会履职期限内房地产税法有可能完成立法程序并择机推行。

　　2011年初，上海和重庆两地实行了将房产税征收范围扩大至自住居民房产的试点改革，但试点改革方案除独栋商品住宅外基本不涉及存量房产且规定了较大的免征面积，导致应税房产数量较少和房产税收入偏低，改革效果并不显著。

　　事实上，无论是房地产相关收费的取消，还是物业税（房产税或房地产税）的改革都未有实质性进展。围绕房地产税的征收目的、立法原则、征税范围等税制构建的关键因素，都没有得到充分而广泛的讨论。无论是媒体的报道，还是专家学者的解读，都按照各自理解的税制方案表达对房地产税的意见，很大程度上带有“瞎子摸象”的意味。政府相关部门也从未公开房地产税制度可能的途径。这表明围绕房地产税的许多实质性问题长期处于“云里雾里”的状态。

　　要消除这种不透明状态，需要搭建一个房地产税立法讨论的公共平台，通过充分而理性的讨论，逐渐形成共识。只有这样，立法机构所制定的房地产税法才能最广泛和最大程度地吸纳社会公众的意见和利益诉求，从而使房地产税法获得社会公众的理解和认同。

　　目前，房地产税法由全国人大相关部门和财政部负责共同起草。按照立法程序，一旦房地产税草案完成后，将由国务院法制办向社会公布草案征求意见稿，然后进行修改再进入提请全国人大常委会讨论。

　　由于法律草案公开征求意见的限定时间只有一个月，因此若没有预先较为充分的讨论，要在短时间内让广大民众充分表达意见相当困难。尤其是房地产税法将涉及较多细节，而每一个细节都会牵涉纳税人、相关政府及其部门的权益和责任，就更需要有充分的时间进行沟通、协商来化解税法实施后可能遇到的各种阻力。例如，关于是否应该和如何设置房地产税免征额就会有许多不同意见。赞同设置免征额的意见认为应该保障人民基本生活的住房需要不被征税；而反对意见则担心免征额的设置不一定会公平合理而且还会提高税率和增加管理成本，反而弊大于利。

　　在立法阶段，一个公开的讨论平台不仅有助于澄清房地产税立法中的各种疑虑，更好地形成社会共识，还能在此基础上形成良好的税制条款和相关机制。例如，无论是房地产税征税对象和范围的确定还是税率的设置，都必须遵循“横向公平”或“纵向公平”的原则，以保证税负在不同纳税人之间分配的公平性。此外，由于房地产税的计税依据是评估价，容易产生争议，因此就需要构建一个程序公正并有效运作的税务争议解决机制，以便促进税法的良好遵从和顺利实施。

　　事实上，国外成熟的房地产税制度都是经过充分的公共讨论后才正式实施的。甚至有些地方连税率都是需要每年讨论后才确定。因此，房地产税的公共讨论本身就构成了成熟房地产税制度的一个必要组成部分。唯此，房地产税法才能生根落地并有效施行。（来源：新京报；作者单位：上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任、博士生导师）

冯海宁：房地产税立法任重道远

　　此前，虽然十八届三中全会明确“加快房地产税立法并适时推进改革”，今年有消息称房地产税立法初稿已基本成型正在内部征求意见，但由于没有正式列入立法规划，看上去仍很遥远。如今，正式列入立法规划，意味着该税法正向我们走来，至于何时出台、何时实施，有待观察。可以肯定的是，2020年前必然落地，因为“要在2020年前全面落实税收法定原则”。

　　房地产税是个综合性概念，包括相关税种。尽管有关专家已透露出部分信息，比如税率由地方自行决定，现行房产税和城镇土地使用税将合并，但在法律通过之前并不能确定。有专家建议人均60平方米内免征，也仅仅是一家之言，未必合理。在笔者看来，不管我国房地产税法最终如何定稿，都应该承载必须的功能与期待，或者说，应该围绕这些功能与期待进行立法。

　　首先，要彻底完善房地产税制。尽管早在1950年发布的《全国税政实施要则》中，就将房产税列为开征的14个税种之一，后来几次完善“房地产税暂行条例”，但至今房地产税制仍不完善，至少存在两个明显问题：一是房地产税费繁杂，且涉嫌重复征税，税费最终都转嫁给买房人。二是房地产税在开发、流通环节较多，但在房产保有环节却是缺失的。

　　这次制定房地产税法，既要清费减税也要弥补缺失，即有减有加。就清费减税来说，虽说各种税费占总房价的30%甚至更高，对此怨言很多，但地方政府未必愿意“割肉”，那么，如何平衡地方政府、开发商、购房者三方利益，对立法者是一种考验。土地出让金与房地产税存在重复征税嫌疑，能否在立法中妥善解决更是一种考验。

　　其次，要合理调节财产性收入。房产作为大多数家庭的主要财产，有的家庭拥有多套住房可出租可出售，而有的家庭却没有片瓦。可见，中国居民贫富差距形成的原因之一是财产性收入不公。因此，无论是法律确定征收对象和范围，还是地方政府确定税率，都应该让房地产税真正发挥调节居民收入差距的作用。

　　其三，要成为楼市“稳压器”。中国房价高的原因之一是投资投机盛行，虽然最近几年进行限购，但作用有限，而且从去年起大部分限购城市又取消了限购，今年3月起很多城市房价开始回升。限购是一种没有法律依据的行政治理手段，退出是应有之义，所以，要让有法律依据的房地产税对房价起到长期“稳压”作用，防止过快上涨。

　　其四，筹集财政收入需要财税改革先行。任何税收的目的之一都是为政府筹集财政收入，房地产税作为地方主要税种之一，同样肩负着增加财政收入的重任。笔者以为，财税改革应该先平衡地方财权与事权，然后根据地方财政状况再来确定房地产税征收力度。按说，如果地方政府选择房地产税，理应放弃土地财政。

　　此外，公众还期待房地产税收拿出合理比例用于保障房建设，以取之于房、用之于房。期待一线城市率先试点房地产税，因为一线城市房价最有可能快速上涨。期待不动产统一登记加速推进，为房地产税征收创造条件。期待定期公开立法进程，以及主要法律内容，让公众在立法环节参与进去，甚至可以多次征求意见……总之，房地产税立法，从过程到结果承载着太多期待，也面临考验。（来源：中国青年报）

谢逸枫：中国目前房地产税不可能开征的起来

　　当代经济学家谢逸枫认为，房地产税的问题讨论了12年，一路演变之下，改革方案和侧重点有所不同。

　　一直以来，关于房地产税的话题牵动着国民的神经。房地产税的问题讨论了12年，一路演变之下，改革方案和侧重点有所不同。

　　自2013年开始，围绕房地产税的概念、内涵、意义、功能、价值、作用、条件、立法、开征等问题的争论不断上升，最后都以正在研究中作为争辩的结束。2015年12月7日人民日报报道《房地产税真的要来了，收入将全部划归地方政府》。

　　据《经济参考报》援引权威渠道信息，房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。

　　同时是网传财税改革最新的重磅消息，由房产税合并土地使用税形成的新税种房地产税立法草案已在抓紧起草，未来此税种收入或全归地方税务所有，以缓解地方土地财政依赖。

　　2015年两会期间，全国政协委员、原财政部财科所所长贾康表示，不动产登记3月开始实施，到2018年完成，也就是说，2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。

　　根据《经济参考报》报道，据华夏时报多方了解，房地产税改革这项工作今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。

　　据悉，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。另有权威渠道信息证实，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。

　　在目前的方案设计中，只合并房产税和城镇土地使用税，这一改革思路是“小改”，意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。

　　房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。

　　作为国家税制改革的重要组成部分，房地产税改革是国家增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。

　　未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充，也有利于化解土地财政难题。

　　房地产税开征的消息又来了，一次比一次转得更加有模有样，究竟什么时候才会落地。老谢认为，目前房地产税真的开征不了，因为缺乏法定条件与开征基础及完善的税种系统体系、评估技术，与土地制度、老百姓（行情69.02 -3.86%,买入）税负压力存在严重的冲突。

　　至少在2020年内要开征基本是不可能的，房地产税涉及到立法、税体系、技术、制度等问题，需要长时间的探索、研究。

　　第一是房地产税的立法推进缓慢，预计到2020年都无法完成，开征房地产税自然就不可能了。

　　第二是房地产税草案与税种体系仍需研究、讨论、完善才能成熟。

　　第三是房地产税的评估技术、人员仍需要提高、培训等。

　　第四是房地产税的开征基础条件不存在，如不动产登记、住房信息系统联网。

　　第五是房地产税有重复征税的怀疑，因为土地出让金已经上交，再征税，就是重复。

　　第六是中国的城市土地公有，房屋所有人只有70年土地使用权而没有所有权，对缺乏所有权的对象征收房地产税，从法理上说不过去。

　　第七是现在总体税负太高，不能再开征新税，不合理。

　　老谢认为，房地产税真的不能降房价，真的不能遏制投资性需求，真的不能实现老百姓的愿望。当前，社会上也有一些呼声，建议尽快开征房地产税，寄望于用征税来降房价。一旦开征必会转嫁购房者。

　　历史经验表明，持续征税能抑制房价上涨。不要以为物业税到房产税最后到房地产税能降房价，那些鼓吹用加税的办法把多余的房子腾到市场上的人，没有比他们更傻的了。

　　第一是决定房价的不是税收，是供求关系、土地制度、货币、人口增长、产业结构、城市资源、经济增长，不是房地产税。

　　第二是房地产税改变不了供求关系、土地制度、货币、人口增长、产业结构、城市资源、经济增长。

　　第三是房地产税取代不了土地出让金收入。

　　第四是房地产税无法左右需要买房的人，更加不会导致人人抛房。第五是房地产税的税率不可能太高，否则会增加整体客观税率。

　　按照国际惯例，房产税称物业税或不动产税，既包括流通环节征收的税负也包括保有环节的税负，因此对房产保有环节征收的只是房地产税的一部分。中国针对流通环节的房产税比重较大，而对保有环节征税较少，因此流通环节房产税是重税，保有环节是轻税。

　　当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房，并且是无差别征收，因此不存在累进性质，也没有收入再分配作用。而流转环节的税收种类较多，流转环节的房产税还包括交易税、营业税、所得税，针对赠与、继承的相关税收和房产登记时的印花税等。

　　以上各类税收加总才是全部的房产税。而当前房产税试点城市的政府征税成本高昂，以重庆为例，其地方政府的税收成本甚至高于税收收益。

　　目前全国30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署，今年年底全部市县要完成职责机构整合。

　　各地不动产登记工作的展开，总是被市场与房地产税联系起来。从2003年开始研究物业税，经过6年时间多地“空转”试点，按评估值征税的技术相对成型；再加上不动产登记带来的基础数据信息，房地产税开征的条件日趋成熟。

　　按照国土资源部公布的不动产登记时间表，2015年将健全配套制度；2016年全面形成制度体系；2017年实现信息共享，依法公开查询。

　　一是不动产登记条例出台与试行，说成是房地产税的开征来了。其实这是错误的理解，房地产税开征与不动产登记没关系。

　　不动产登记是房地产长效调控机制的最基础内容，而税收问题要根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。因而不等于说有了不动产登记就会收房地产税，两者没有直接因果关系。

　　同样，不动产登记制度并不是打压房价为目的，房价由供求关系、预期等因素决定，与不动产登记也没有直接因果关系。所以，不动产登记来了，房地产税全面开征是不可能的。

　　二是2013、2014、2015年都提到“加快房地产税立法”的消息，说成是房地产税开征要来了。

　　但是立法工作的推进非常缓慢，并且没有纳入2015年立法规划，说明房地产税立法是不可能在2017年完成，况且房地产税草案都未形成。

　　即使到2020年内，房地产税的立法未必能够完成，立法无法完成的情况下，房地产税的开征根本不可能实现。2013年11月，十八届三中全会全面深化改革的决定中，明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。

　　这终结了各方对房产税扩大试点的猜想，房地产税改革要立法先行。到了2014年6月，《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。

　　随后10月，财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出，房地产税改革总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

　　2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。

　　2015年8月，十二届全国人大常委会立法规划宣布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，意味着房产税立法正式进入规划阶段。

　　最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

　　除了房地产税法，一并被补充进第十二届全国人大常委会立法规划的还有环境保护税法、增值税法、资源税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等六大税法，向外界释放出税收法定进程提速的重要信号。

　　目前房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。

　　中国以法律形式存在的税法只有三部，其余15个税种都是依据国务院条例的形式存在。要在2020年全面落实税收法定原则，意味着未来平均每年要制订三部左右的法律，立法工作量非常大。

　　房地产税与房产税有着本质的区别。重庆市政府、上海市政府于2011年1月28日起正式试点开征房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。对房屋征税，我国自古有之。周期的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。

　　1949年，中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。

　　1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。

　　1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

　　1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。美国房产税税率大约是0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。

　　美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额，如麻省给予20%，印地安纳州给予4%。

　　因此，现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

　　2003年10月，十六届三中全会首次提出物业税的设想，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。随后，包括北京、深圳等在内共计10个省市开始物业税空转试点。

　　当时改革思路是物业税为财产税，为完善中国税制，参照国际惯例按评估值征收。

　　房地产评估价跟“房”和“地”都密切相关，两者难以切割，所以物业税是将现有持有环节税种——房产税和城镇土地使用税，两者合并而来。

　　在房价高企的2009年和2010年，一提房地产调控、长效机制，每每都有物业税或房产税的身影。2011年初，经国务院同意，上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。

　　上海试点方案主要针对新购住房，新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显，主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口，非户籍人口征税门槛更低。（来源：中金在线 ；作者：当代经济学家，著名房地产专家）